Finansowanie deweloperskie w banku spółdzielczym. Dlaczego to może być ciekawa opcja?

Pracując przy finansowaniu projektów deweloperskich, często nasza rekomendacja na samym wstępie pada na współpracę z bankiem spółdzielczym. Zawsze na początku prowadzenia projektu „oglądamy go” wnikliwie. Wówczas uzyskujemy też odpowiednie wstępne kwalifikacje. Zazwyczaj na tym etapie na tapecie są zarówno banki spółdzielcze, jak i komercyjne. Jednak nadzwyczaj często – pomimo wstępnych obaw, z uwagi choćby na nieznane nazwy instytucji – proces uzyskiwania finansowania skręca, z inicjatywy Klienta, w stronę instytucji spółdzielczych.

Jaki mechanizm stoi za tym doborem, przypominającym nieco selekcję naturalną?

Mam na ten temat kilka intuicji.

Pierwsza z nich sprowadza się do prostego mechanizmu, że gramy tam, gdzie praca idzie do przodu. Moje doświadczenie jest takie, że mając dwa – trzy banki spółdzielcze i dwa – trzy banki komercyjne na początku pracy nad projektem deweloperskim, bardzo szybko wykrystalizuje się grupa instytucji, która będzie sprawnie kooperować. Zazwyczaj będą w nich właśnie banki spółdzielcze. Temat nie będzie utykać na braku jakiegoś załącznika, który można równie dobrze dosłać później. Szybciej pojawi się konkretna oferta cenowa. Współpraca będzie bardziej – zahaczając o informatyczną nowomowę – responsywna.

Druga intuicja sprowadza się do oferty. Pracując przy ostatnim projekcie, udało nam się dla Klienta bez doświadczenia (w realizacji projektów deweloperskich) wynegocjować 15% przedsprzedaży i 20% wkładu własnego. Warunki z dużym odstępem lepsze niż te, które można osiągnąć w dużej instytucji bankowej, przebierającej w zapytaniach Klientów, dla której przede wszystkim niskie ryzyko jest ważne. Bank spółdzielczy był skłonny dla zdrowego projektu (ważne, żeby dobrze pokazać to w biznesplanie) zejść z pierwotnych wymogów dotyczących przedsprzedaży o prawie połowę. W warunkach, kiedy projekt jest gotowy do finansowania i realizacji, czekanie na spełnienie warunku przedsprzedaży o kilka miesięcy dłużej może zburzyć harmonogram. Mniejsza przedsprzedaż przed uruchomieniem finansowania oznacza także mniejszy koszt związany z jej realizacją.

Trzecia intuicja sprowadza się do tego, jak wygląda współpraca z bankiem spółdzielczym już po uruchomieniu finansowania. Jest po prostu sprawnie. Wielokrotnie współpracowaliśmy z Klientami, którzy mieli przykre doświadczenia z dużych banków komercyjnych. Tygodniami czekali na uruchomienie transz, podobnie długo czekali na zwolnienie środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych. Ostatnimi czasy głośna w branży jest sytuacja jednego ze średnich banków komercyjnych, który z uwagi na mizerną kondycję nie uruchomił transz przyznanych już kredytów, de facto stawiając deweloperów w stan upadłości. W przypadku pracy z bankami spółdzielczymi wygląda to po prostu sprawnie, zwinnie. Przez cały okres realizacji projektu współpracujemy z tą samą osobą. Można się dodzwonić na komórkę. Ludzie w banku znają projekt. Działamy szybko, obsługowe kwestie zajmują czas liczony w godzinach, a nie dniach czy tygodniach.

Pewnie te trzy intuicje, związane z naturalnym doborem partnera w finansowaniu projektów deweloperskich, nie wyczerpują tematu. Dla mnie natomiast są bardzo ważne. Dobrze obserwuje się projekty, które dzięki sprawnemu finansowaniu, opartemu o rozsądne zasady, mogą rosnąć.

Jeśli masz pytanie związane z tym, w jaki sposób ustrukturyzować projekt i gdzie można go sfinansować – daj znać.