Koordynacja wszystkich działań wokół MRP

Synchronizacja w procesie finansowania deweloperskiego to kwestia tak samo kluczowa jak koordynacja prac różnych branż na budowie.

Trochę ten temat wygląda jak odwietrzny spór o to co było pierwsze – jajko czy kura.

Po kolei zatem, choć nie wiem czy jest jedna odpowiedź, która na sto procent da odpowiedź na pytanie co powinno być pierwsze. Ale na pewno nie jest to zakładanie rachunków powierniczych.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego – tak, z uporem maniaka będę właściwie nazywać ustawę „deweloperską” – przed rozpoczęciem komercjalizacji projektu deweloper musi mieć gotowy prospekt informacyjny. Znajduje się tam szereg informacji istotnych dla przebiegu inwestycji, którą realizuje. W tym informacja, o tym jaki bank prowadzi MRP.

No dobrze, zatem zanim zaczniemy sprzedawać musimy mieć założone rachunki powiernicze.

Jeśli chcemy prowadzić inwestycję przy użyciu środków z kredytu deweloperskiego to warunkiem koniecznym dla banku udzielającego finansowania będzie posiadanie rachunków powierniczych u tym banku.

Jak na razie wszystko jest dość proste. Zgrzyt pojawia się na etapie związanym z uzyskiwaniem finansowania – przy przedsprzedaży. Jednym z warunków związanych z udzieleniem finasowania będzie kwestia przedsprzedaży. O tym czy zawsze jest ona niezbędna, ile kosztuje i jak jej ewentualnie uniknąć napisze przy innej okazji. Przyjmujemy na potrzeby tych krótkich rozważań, że przedsprzedaż ma być. Dla jasności – czym jest przedsprzedaż? To transakcje zawarte z klientami jeszcze przed uruchomieniem finansowania, często przed rozpoczęciem właściwych prac na placu budowy.

Transakcje są tutaj definiowane jako zawarcie umowy deweloperskiej oraz… wpłata na MRP. Jeśli zatem pojawia się wymóg przedsprzedaży to musimy mieć przygotowany prospekt informacyjny (podanie banku prowadzącego MRP) oraz Klient musi wpłacić na ten rachunek środki (zazwyczaj 10% wpłaty). Chąc zatem robić przedsprzedaż musimy mieć MRP.

Pojawia się jednak jedno bardzo ważne i istotne zagrożenie – MRP bardzo trudno jest przenieść z banku do banku. Wynika to z odpowiedzialności jaką bank ponosi w związku z prowadzeniem rachunków powierniczych i prawidłowością zwalniania środków po wykonaniu odpowiedniego zakresu prac.  W przypadku zmiany banku prowadzącego MRP konieczne będzie także aneksowanie wcześniej zawartych umów deweloperskich i wprowadzanie zmian co do informacji o tym jaki bank prowadzi MRP.

Zatem krótko mówiąc.. musimy prowadzić przedsprzedaż w banku, który będzie nam udzielać finansowania.

Tutaj pojawia się kolejna kwestia. Na jakim etapie zacząć cały ten proces, żeby nie zapędzić się w kozi róg? Znam historię bardzo dużego dewelopera, który wykonał wysoką, 30 procentową przedsprzedaż na dużym projekcie liczącym kilkaset lokali mieszkalnych w Warszawie po to, żeby od jednego z największych polskich banków uzyskać finansowanie. Po zawarciu około 100 umów deweloperskich oraz przyjęciu 10% wpłat na MRP prowadzone w tym banku, z którym trwały rozmowy … bank stwierdził, że branża deweloperska nie jest wystarczająco pewnym sektorem i nie będzie finansować przedsięwzięcia. Przedsprzedaż była wykonywana przed zawarciem umów kredytowej, z której wynikałoby zobowiązanie banku finansowania. Jakkolwiek to brzmi w przypadku inwestycji na taką skalę… przedsprzedaż była robiona na bazie zapewnień, że jak deweloper dowiezie odpowiednią ilość aktów notarialnych to cała reszta pójdzie górki.

Konieczne zatem – żeby uniknąć choćby tak skrajnych przypadków jak ten opisany wyżej jest przejście całego procesu uzyskiwania kredytowania i opisanie przedsprzedaży w umowie kredytowej (zawartej!) jako warunku do uruchomienia pierwszej transzy budowlanej. Musimy zabezpieczyć finansowanie i związać bank formalnie zanim w jakimkolwiek prospekcie, w jakimkolwiek akcie notarialnym czy historii przelewów jakiegokolwiek klienta pojawi się rachunek powierniczy. Inaczej może być z tego duży problem.