Biznesplan deweloperski to nie „papier do banku”. To Twoje narzędzie negocjacyjne.

Wielu deweloperów traktuje biznesplan jako zło konieczne. Kupić grunt, wybudować, sprzedać – prosty biznes, prawda? No właśnie nie. Takie podejście to najkrótsza droga do zamrożenia własnej gotówki i stania się zakładnikiem banku.

Kiedy kredyt… nie jest kredytem?

Często spotykamy decyzje kredytowe, w których bank wymaga:

• 30% wkładu własnego,
• 25–35% przedsprzedaży przed uruchomieniem środków,
• twardych zabezpieczeń (hipoteka, poręczenia, cesje z rachunków i kontraktów).

Zadajmy sobie pytanie: po co deweloperowi taki kredyt? Przy takich parametrach bank nie ponosi niemal żadnego ryzyka. Projekt finansuje się z Twojego wkładu i wpłat Twoich klientów. W tej konfiguracji bank jedynie „podstawia wiadro”, a Ty płacisz mu prowizję za to, że możesz do niego nalewać własną wodę. Taki projekt można sfinansować samymi rachunkami powierniczymi.

Co zmienia profesjonalny biznesplan?

Dobrze przygotowany dokument to Twoja karta przetargowa, która pozwala realnie poprawić warunki finansowania w dwóch kluczowych punktach: wysokości wkładu własnego i progu przedsprzedaży.

1. Liczby zamiast życzeń: Biznesplan to „stres-test” inwestycji. Pozwala sprawdzić rentowność przy wzroście kosztów wykonawstwa czy zmianie tempa sprzedaży.
2. Analiza konkurencji z sensem: To nie jest lista inwestycji z okolicy. To dowód na to, że wiesz, komu sprzedajesz (grupa docelowa) i dlaczego klient wybierze Ciebie, a nie sąsiada.
3. Uwolnienie kapitału (Dźwignia): Dzięki rzetelnym argumentom bank zaczyna widzieć w Tobie partnera, a nie ryzyko.

Case study: Jak „odmroziliśmy” gotówkę klienta

Ostatnio u dewelopera bez dużego doświadczenia wynegocjowaliśmy zmianę parametrów:

• Zamiast 30% przedsprzedaży – zeszliśmy do 15%.
• Zamiast 30% wkładu własnego – zeszliśmy do 20%.

Wystarczyło adekwatnie wycenić grunt, przedstawić realną strategię promocji i ubrać to w profesjonalny model finansowy. Dzięki temu projekt faktycznie korzysta z lewarowania, a deweloper zachował kapitał na kolejną inwestycję.

Wniosek: Dobry biznesplan nie ma „ładnie wyglądać”. Ma sprawić, że bank weźmie na siebie część ryzyka, a Ty będziesz mógł szybciej rosnąć.

Jeśli chcesz, aby Twoja kolejna inwestycja nie była finansowana wyłącznie z Twojej kieszeni – zapraszam do kontaktu. Pomożemy Ci przygotować plan, który przekona bank.

W ten sposób – u dewelopera bez doświadczenia zeszliśmy ostatnio z parametrów na poziomie 30% przedsprzedaży i 30% wkładu własnego do poziomu 15% przedsprzedaży i 20% wkładu własnego. W zasadzie wystarczyło adekwatnie wycenić grunt i rozpocząć promocję inwestycji, żeby spełnić te parametry. 

Dzięki temu projekt jest faktycznie finansowany przez bank a deweloper może skorzystać z korzyści wynikających z lewarowania inwestycji. 

Jeśli potrzebujesz więcej informacji o tym w jaki sposób przygotować porządny biznes plan i rosnąć, zapraszamy do kontaktu!