Kiedy najlepiej zacząć pracę nad gwarancją dla kontraktu budowlanego?

Pracujemy obecnie – a raczej być może będziemy pracować, jeśli Klient zaakceptuje warunki współpracy oraz jej cenę – nad 2 gwarancjami kontraktowymi dla wykonanych już i zamkniętych prac budowlanych.

Odbiorcą końcowym był duży deweloper logistyczny działający głównie na południu Polski. Firma wykonawcza z kolei średniej wielkości, kilkadziesiąt milionów przychodu rocznie. Kontrakty zamknięte ponad rok temu. Zatrzymania na okres powykonawczy na poziomie pięciu procent – około miliona złotych wyfakturowanych, opodatkowanych pieniędzy wiszące w powietrzu (a raczej pozostawione w obrocie u inwestora na okres 36 miesięcy).

Klienci trafili z polecenia z intencją odzyskania pieniędzy. Rozmawiali wcześniej z kilkoma brokerami ubezpieczeniowymi. Z jakiś niejasnych dla mnie przyczyn nie udało się wystawić gwarancji ubezpieczeniowej w takiej sytuacji. Bo za późno… Nie jest za późno a sytuacja jest do opanowania – pod warunkiem posiadania dobrych relacji z zamawiającym.

Ale nie o tym ten wpis miał być.. Miał być o tym kiedy warto zacząć myśleć o przygotowaniu gwarancji.

Odpowiedź jest krótka.

Jak najszybciej. Kropka. W zasadzie temat wyczerpany.

Tak wskazuje doświadczenie wielu kontraktów. Nie będę uzasadniać dlaczego warto to robić jak najszybciej. Podam natomiast przykłady, z których jasno wynika, że opóźnianie tego procesu to zły pomysł.

1. Problemy na budowie. Na początku problemów nigdy nie ma. Pojawiają się w trakcie. Jeśli poczekamy na wystawienie gwarancji w czasie, może się okazać, że niestety ale nie będziemy wstanie np. zagwarantować ubezpieczycielowi, że kontrakt jest realizowany bez problemów i nie stwarza nadmiernego ryzyka.
2. Pogorszenie sytuacji. Dzisiaj nasza kondycja może być dobra. Ale może też się w czasie pogorszyć. Drzwi były otwarte ale się zamknęły. Najbardziej ekstremalny przykład, który mi przyszedł do głowy to covid, kiedy w pewnym momencie duży ubezpieczyciel wstrzymał wystawianie gwarancji dla całej branży budowlano-montażowej.
3. Pogorszenie sytuacji. Dzisiaj nasza kondycja może być dobra. Ale może też się w czasie pogorszyć. Drzwi były otwarte ale się zamknęły. Najbardziej ekstremalny przykład, który mi przyszedł do głowy to covid, kiedy w pewnym momencie duży ubezpieczyciel wstrzymał wystawianie gwarancji dla całej branży budowlano-montażowej.
4. Brak pozycji negocjacyjnej. Kiedy negocjujemy cały kontrakt, uzgodnienie treści gwarancji jawi się jako taki przyjemny dodatek. Zróbmy to wówczas. Wiele razy widziałem jak podejście potencjalnego beneficjenta gwarancji usztywniało się w czasie.
5. Brak środków u beneficjenta. Kiedy już pierwsza faktura jest zabezpieczona gwarancją, środki są przygotowane do wypłaty. Często widywałem sytuację (szczególnie u mniejszych inwestorów), gdzie brak było rezerw na wypłaty zatrzymań, a pieniądze po prostu trafiały do obrotu. Kiedy po pół roku od rozpoczęcia kontraktu Klient przychodził z gwarancją, nie było już opcji na zamianę kaucji na gwarancję.
6. Problemy na budowie. Na początku problemów nigdy nie ma. Pojawiają się w trakcie. Jeśli poczekamy na wystawienie gwarancji w czasie, może się okazać, że niestety ale nie będziemy wstanie np. zagwarantować ubezpieczycielowi, że kontrakt jest realizowany bez problemów i nie stwarza nadmiernego ryzyka.

Największym oczywiście problemem jest ściąganie kaucji kiedy już kontrakt jest dawno zamknięty. Do połowy okresu gwarancji (18 miesięcy z 36 dla przykładu) nie stanowi to większego problemu. Powyżej tej granicy można traktować takie przypadki jako bardzo duże odstępstwo od zasady.

Mam nadzieję, że Klient, o którym pisałem na wstępie zdecyduje się nie tylko na podjęcie tematu zaległych kaucji ale popracujemy od razu nad gwarancjami na realizowane obecnie oraz przyszłe kontrakty.