30 mln zł finansowania dla pierwszego projektu deweloperskiego Inwestora

Pozyskałem dla Klienta niespełna 30 000 000 zł finansowania na realizację projektu deweloperskiego.

W zasadzie na tym można byłoby zakończyć tę informację. Kwota finansowania mówi dużo sama za siebie. Ten projekt był jednak specyficzny, dlatego warto pokazać, co miało znaczenie w całym procesie.

Praca nad finansowaniem trwała ponad rok

Przygotowanie finansowania trwało ponad rok i było prowadzone równolegle z przygotowaniem całego projektu.

Obejmowało to zarówno warstwę architektoniczno-budowlaną, jak i marketingowo-sprzedażową. Dzięki temu kilka kluczowych zagadnień było prowadzonych równolegle, a cały projekt mógł zostać przygotowany jako spójna koncepcja od A do Z.

W przypadku finansowania projektu deweloperskiego znaczenie ma nie tylko sam wniosek kredytowy. Liczy się także to, jak projekt jest poukładany biznesowo, sprzedażowo i finansowo.

Finansowanie mimo braku formalnego doświadczenia

Finansowanie zostało pozyskane dla Klienta bez formalnego doświadczenia deweloperskiego.

Był to pierwszy projekt deweloperski realizowany przez Inwestora. Mimo tego udało się pozyskać ofertę finansowania.

Kluczowe znaczenie miały tutaj:

• spójnie przygotowana koncepcja komercjalizacji,
• biznes plan,
• model finansowy,
• równoległe rozmowy z kilkoma konkurencyjnymi bankami.

To właśnie połączenie tych elementów pozwoliło przygotować projekt w sposób, który umożliwił rozmowę z bankami mimo braku wcześniejszego formalnego doświadczenia po stronie Inwestora.

Bardzo dobre parametry finansowania

Finalnie bardzo dobre parametry udało się uzyskać w banku spółdzielczym.

Warunki obejmowały:

• 15% przedsprzedaży,
• 20% wkładu własnego,
• 2,5% marży,
• 0,7% prowizji,
• brak dodatkowych opłat w stylu „opłata za administrowanie”.

W porównaniu z konkurencyjną ofertą banku komercyjnego oznaczało to o 5 punktów procentowych niższą wymaganą przedsprzedaż oraz o 5 punktów procentowych niższy wkład własny.

Niższy poziom wymaganej przedsprzedaży miał bardzo konkretne znaczenie praktyczne. Przy założonej dynamice sprzedaży pozwalał uruchomić finansowanie mniej więcej 2 miesiące szybciej.

Rachunki powiernicze na dobrych warunkach

Istotnym elementem były również rachunki powiernicze oraz cała obsługowa część finansowania, która zazwyczaj stanowi dla dewelopera istotny koszt.

W tym przypadku także udało się przygotować bardzo dobre warunki.

Poza obiektywnie niskim kosztem otwarcia i prowadzenia rachunków, najważniejsze było to, że bank zgodził się naliczać koszty MRP od momentu ich faktycznego wykorzystania.

Oznacza to, że koszty będą naliczane dopiero od momentu zawarcia umowy deweloperskiej, do której przypisany będzie konkretny mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Dzięki temu deweloper będzie płacić tylko za te rachunki, które są faktycznie wykorzystywane.

Co przesądziło o powodzeniu procesu?

W tym projekcie znaczenie miało nie tylko samo pozyskanie finansowania.

Kluczowe było równoległe przygotowanie kilku obszarów:

• koncepcji komercjalizacji,
• biznes planu,
• modelu finansowego,
• rozmów z kilkoma bankami,
• całościowej koncepcji projektu deweloperskiego.

Dzięki temu projekt został przedstawiony bankom jako spójna, przygotowana i przemyślana całość.

To pokazuje, że w finansowaniu deweloperskim bardzo duże znaczenie ma nie tylko sam pomysł na inwestycję, ale również sposób jego przygotowania, uporządkowania i przedstawienia instytucjom finansującym.