Kilka klasycznych problemów w pozyskaniu finansowania dla przedsiębiorcy budującego dom.
Przygotowywaliśmy w ostatnim czasie trzy takie transakcje. Za każdym razem podobne przypadki. Firma rodzinna – w pierwszym pokoleniu, drugim. Generalnie dobrze funkcjonujący biznes. Projektowany dom budowany na kupionej za gotówkę działce. Sama inwestycja prowadzona na bazie dużego wkładu własnego, często finansowanie zewnętrzne zaczyna być potrzebne w momencie kiedy konstrukcja jest już w stanie surowym zamkniętym. Całościowo licząc budynek wraz z gruntem wart kilka milionów złotych. Zawsze powyżej 400 metrów kwadratowych. Zdolność – wykazana choćby wniesieniem kilku milionów własnych środków w czasie całej inwestycji – wykazana nie tylko na papierze, ale także realnie.
I okazuje się, że kwota 1-3 mln kredytu w sytuacji wniesienia przynajmniej dwukrotnie większej kwoty z własnych środków jest trudna do uzyskania.
Na czym zacina się proces?
– Kwota finansowania – w niektórych bankach po prostu nie ma produktu jakim jest kredyt hipoteczny powyżej takiej kwoty.
– Za duży dom – często się z tym spotykamy. Często powierzchnia powyżej 300 mkw sprawia, że dom nie jest atrakcyjnym zabezpieczeniem dla banku z uwagi na potencjalne problemy w zbyciu takiej nieruchomości. Kwestię tego czy 300 mkw powierzchni w dzisiejszych czasach to dużo pozostawiam bez komentarza.
– Wykazanie dochodu. Przedsiębiorcy w ostatnim czasie, w związku z wprowadzeniem tzw. Nowego Ładu przekształcają prowadzone przez siebie przedsiębiorstwa, zmieniają formę prawną etc. De facto jest to cały czas jedna firma, ta sama struktura beneficjentów rzeczywistych, ta sama siedziba, ten sam REGON… Jednak regularnie ze względu na nową formę prowadzenia działalności analityk w banku nie chce przyjąć dochodu z takiego źródła.
Problemem jest w tym przypadku – podobnie jak w innych wymagających precyzji – strzelanie na chybił trafił. Składanie aplikacji do banków na zasadzie „może się uda, zobaczymy” nie ma sensu. Kluczem jest podejście tam gdzie po prostu przejdziemy wymagania formalne (choćby związane z powierzchnią budynku) a kwestie podlegające ocenie będzie można ustalić z konkretną osobą w banku prowadzącą proces.
Mnożenie zapytań kredytowych powoduje również określony problem związany z ilością zapytań w BIK i ujemnym wpływem na ocenę Klienta. Skoro ktoś pytał kilka razy o kredyt hopoteczny i nigdy go nie dostal to cos przecież jest na rzeczy. Pamiętajmy przy okazji, że coraz więcej decyzji w procesie bankowym jest podejmowanych przez algorytmy i sztuczną inteligencję. Trudno zatem często o pole do rozmowy, bo nie ma z kim.
Konkluzja jest taka, żeby podchodzić do tematu precyzyjnie, ostrożnie i tam gdzie ma to się szansę z uwagi na rozmaite ograniczenia udać.