Ile kosztuje finansowanie deweloperskie?

Rozmawiałem ostatnio z prezesem jeden ze spółek celowych, który planował realizować inwestycję deweloperską – budowę apartamentowca. Grono zaufanych wspólników, które nigdy nie realizowało podobnego projektu. Potrzebowali wsparcia organizacyjnego.

Fałszywe wyliczenia

W rozmowie pojawił się temat kosztów finansowania. Żeby oszacować koszt klienci podsumowali mniej więcej kwotę, którą pochłonie cała inwestycja. 50 000 000zł. I pomnożyli tę kwotę razy odsetki – z jakiś względów w głowie dźwięczała kwota 13,5% kosztu odsetkowego. Można powalczyć o dużo mniej – np. WIBOR i 3% marży, ale zostańmy przy tych 13,5%. Następnie nastąpiło szybkie rozpisanie harmonogramu – 3 lata. No i konstatacja: 13,5% od 50 000 000zł w 3 lata – popłyniemy. Kropka.

Takie pobieżne szacunki dobrze pokazują, dlaczego warto pomysł na projekt skonsultować i przygotować realne szacunki.

Jeden rachunek, trzy błędy

W tym krótkim wyliczeniu wdarły się podstawowe trzy błędy. Tak naprawdę nawet nie w wyliczeniu a w założeniach. Po pierwsze kwota. Jeśli nawet kosztorys inwestycji to 50 000 000zł to nie uruchamia się tego finansowania w jednym momencie. Tak jak budynek nie powstaje w jednym momencie. Skoro bowiem projekt ma trwać trzy lata to też finansowanie będzie rozciągnięte w czasie na trzy lata. Mamy zatem sytuację, gdzie uruchamiamy finansowanie w transzach, wraz z realizacją kolejnych etapów prac. Zatem na początku będziemy mieli uruchomiony np. milion złotych, nie pięćdziesiąt.

Po drugie zawsze warto przeprowadzić sprzedaż inwestycji w trakcie jej realizacji – umowy przedwstępne, harmonogram płatności od inwestorów, pojawiające się pieniądze, które zasilają naszą inwestycję obok finansowania bankowego. Jeśli sprawnie komercjalizujemy inwestycję w trakcie jej realizacji to saldo zadłużenia w zasadzie będzie cały czas bilansowane środkami ze sprzedaży. Tutaj pojawia się temat marży. Koszty budowy stanowią istotny, ale nie jedyny element kosztów inwestycji. Obok tego grunt, projekt, koszty marketingu i sprzedaży, mediów. Trudno strzelać tutaj, że koszty budowy – te finansowane przez bank – stanowią połowę przychodów ale byłoby to założenie niezbyt odległe od prawdy. A skoro tak, to sprzedana połowa inwestycji pozwala sfinansować koszty budowy. To jeszcze nie jest zarobiony pieniądz – mamy szereg pozostałych kosztów ale przy sprzedaży połowy zalewamy finansowanie bankowe i nie ponosimy kosztu odsetek.

No i wreszcie trzecie błędne założenie, które warto zrewidować. Trzy lata. Oczywiście cały proces może trwać i dłużej. Sam właśnie odebrałem pozwolenie na budowę dla inwestycji, przy której pracuję od dwóch lat. Jednak sama budowa potrwa 18-24 miesięcy (czekam na harmonogramy rzeczowe). Żeby prawidłowo oszacować czas trzeba wziąć pod uwagę moment, w którym faktycznie budowa zaczyna kosztować – prace ziemne i oszacować kiedy komercjalizacja doprowadzi do sytuacji, w której dług zostanie pokryty ze sprzedaży. To nie są trzy lata. Chyba, że do komercjalizacji inwestycji podejdzie się w nieodpowiedni sposób i będzie się ona przeciągać. Jeśli jednak odbiór inwestycji przez rynek ma być niekorzystny to może lepiej jest jej w ogóle nie realizować? To są oczywiście rozważania bardzo skrótowe i pobieżne.

Podsumowując, żeby przeprowadzić te wyliczenia, które przytoczyłem na wstępie, w sposób profesjonalny trzeba wziąć pod uwagę dużo więcej zmiennych. Opracować model finansowania, przyjąć założenia dotyczące komercjalizacji. Dla niedawno realizowanej inwestycji deweloperskiej – 4500 mkw PUM, około 30 000 000zł finansowania – zaangażowanie banku w jednym momencie przekraczało 8 000 000zł i chwilę później było sprawnie „gaszone” z komercjalizacji. Właśnie dlatego, żeby dobrze podejść do tematu niezwykle istotne są wstępne działania pozwalające zebrać wszystkie elementy składowe i na bazie tych wstępnych założeń przygotować konkretny plan. Duże projekty często rodzą się jako szkic ołówkiem na serwetce w barze. Gorzej jeśli tymi narzędziami prowadzimy projekt dalej.