Finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego dla początkujących

Gros z naszych Klientów to doświadczeni przedsiębiorcy bez doświadczenia w deweloperce. Z punktu widzenia banków nie mają doświadczenia w ogóle, jeśli mówimy o prowadzeniu projektu deweloperskiego. W dużym skrócie tymczasem można powiedzieć, że projekt deweloperski nie różni się natomiast niczym od innego biznesu. Istotne jest spięcie produkcji ze sprzedażą. Zatem doświadczenie w innym biznesie będzie nieocenione i pozwalające na poprowadzenie inwestycji w sposób płynny i bezproblemowy.

Właśnie dlatego często pracujemy z bankami, które oceniają sam projekt i pozwalają zapewnić na niego finansowanie wychodząc ze sztywnych ram związanych z realizacją wcześniejszych projektów. Pisząc o ocenie projektu mam na myśli realną i bardzo chłodną wycenę realnej wartości zrealizowanej inwestycji w danym miejscu. Bank zapewniając wypłatę środków na realizację budowy wraz z postępem robót – wobec zabezpieczenia rzeczowego na danej nieruchomości – nie ryzykuje wiele mając w przypadku niepowodzenia Klienta możliwość sprzedaży nieruchomości. Każda wypłata środków podnosi wartość zabezpieczenia.roblem? Niejasny scenariusz wyjścia z biznesu. Klient zakłada brak sprzedaży na etapie budowy, dopuszcza jednak taką możliwość. Klient zakłada, że będzie budynek wynajmować ale jednak jest też inna opcja – sprzedaż gotowego produktu. Wyzwaniem jest zatem odpowiednie uszycie biznesplanu, żeby wykazać źródło spłaty zobowiązania i synchronizacja rozwiązania finansowego z elastycznymi planami Klienta co do przedmiotu inwestycji.

Natomiast standardowe procedury bankowe zakładają dwa, często trudne do spełnienia warunki: realizację określonej sprzedaży wcześniej oraz tzw. przedsprzedaż. Pierwszy z tych warunków odnosi się często do ilości sprzedanych jednostek rok wcześniej. Wobec długich cykli produkcyjnych w biznesie deweloperskim (gdzie od znalezienia gruntu do zamknięcia sprzedaży może minąć nawet 3-5 lat) często trudno nawet prowadząc ten biznes od lat wpasować się w ten proces. Drugi wymóg to sprzedaż (w formie przedwstępnej, umowy deweloperskiej) określonego procenta inwestycji na etapie… przed dziurą w ziemi – na samym początku. Z oczywistych względów taka sprzedaż prowadzona jest po minimalnej cenie, która przyciągnie Klienta skłonnego wyłożyć pieniądze na samym początku (co jest źle postrzegane choćby z uwagi na długi czas oczekiwania na dokończenie i ryzyka jakie to ze sobą niesie). Jeśli np. bank oczekuje minimum 20% przedsprzedaży (przy posiadaniu przez Klienta doświadczenia) to tak naprawdę 1/5 inwestycji sprzedajemy praktycznie za darmo. Biorąc pod uwagę sprzedaż w zasadzie bez marży dzisiaj i zmieniające się w czasie ceny, prawdopodobnie na tym kawałku inwestycji będziemy „pod wodą” kończąc ją np. za 3 lata. Wystarczy spojrzeć jak przez 3 lata zmieniły się pensje.

Alternatywne podejście polega na ocenie atrakcyjności projektu w danym miejscu. Wyliczamy na tej podstawie tzw. wymuszoną wartość sprzedaży dając możliwość sfinansowania projektu, który w ocenie banku będzie warto minimalnie określoną kwotę. Bank wypłacając środki w transzach każdą wypłatą podnosi wartość swojego zabezpieczenia, które jest już „wmurowane w grunt”. Jeśli dołożymy do tego minimalne, możliwe do spełnienia bez zabijania rentowności, wymogi sprzedażowe dochodzimy do momentu, w którym finansowanie inwestycji jest łatwiejsze do zrealizowania. Na marginesie wspomnę o częstym modelu, w którym działają nasi Klienci związanym z realizacją inwestycji i sprzedażą na samym końcu, kiedy budynek już stoi. Model częsty szczególnie w segmencie premium – można wówczas uzyskać lepsze ceny.