Finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego dla początkujących

Gros z naszych Klientów to doświadczeni przedsiębiorcy bez doświadczenia w deweloperce. Z punktu widzenia banków nie mają doświadczenia w ogóle, jeśli mówimy o prowadzeniu projektu deweloperskiego. W dużym skrócie tymczasem można powiedzieć, że projekt deweloperski nie różni się natomiast niczym od innego biznesu. Istotne jest spięcie produkcji ze sprzedażą. Zatem doświadczenie w innym biznesie będzie nieocenione i pozwalające na poprowadzenie inwestycji w sposób płynny i bezproblemowy.

Właśnie dlatego często pracujemy z bankami, które oceniają sam projekt i pozwalają zapewnić na niego finansowanie wychodząc ze sztywnych ram związanych z realizacją wcześniejszych projektów. Pisząc o ocenie projektu mam na myśli realną i bardzo chłodną wycenę realnej wartości zrealizowanej inwestycji w danym miejscu. Bank zapewniając wypłatę środków na realizację budowy wraz z postępem robót – wobec zabezpieczenia rzeczowego na danej nieruchomości – nie ryzykuje wiele mając w przypadku niepowodzenia Klienta możliwość sprzedaży nieruchomości. Każda wypłata środków podnosi wartość zabezpieczenia.roblem? Niejasny scenariusz wyjścia z biznesu. Klient zakłada brak sprzedaży na etapie budowy, dopuszcza jednak taką możliwość. Klient zakłada, że będzie budynek wynajmować ale jednak jest też inna opcja – sprzedaż gotowego produktu. Wyzwaniem jest zatem odpowiednie uszycie biznesplanu, żeby wykazać źródło spłaty zobowiązania i synchronizacja rozwiązania finansowego z elastycznymi planami Klienta co do przedmiotu inwestycji.

Natomiast standardowe procedury bankowe zakładają dwa, często trudne do spełnienia warunki: realizację określonej sprzedaży wcześniej oraz tzw. przedsprzedaż. Pierwszy z tych warunków odnosi się często do ilości sprzedanych jednostek rok wcześniej. Wobec długich cykli produkcyjnych w biznesie deweloperskim (gdzie od znalezienia gruntu do zamknięcia sprzedaży może minąć nawet 3-5 lat) często trudno nawet prowadząc ten biznes od lat wpasować się w ten proces. Drugi wymóg to sprzedaż (w formie przedwstępnej, umowy deweloperskiej) określonego procenta inwestycji na etapie… przed dziurą w ziemi – na samym początku. Z oczywistych względów taka sprzedaż prowadzona jest po minimalnej cenie, która przyciągnie Klienta skłonnego wyłożyć pieniądze na samym początku (co jest źle postrzegane choćby z uwagi na długi czas oczekiwania na dokończenie i ryzyka jakie to ze sobą niesie). Jeśli np. bank oczekuje minimum 20% przedsprzedaży (przy posiadaniu przez Klienta doświadczenia) to tak naprawdę 1/5 inwestycji sprzedajemy praktycznie za darmo. Biorąc pod uwagę sprzedaż w zasadzie bez marży dzisiaj i zmieniające się w czasie ceny, prawdopodobnie na tym kawałku inwestycji będziemy „pod wodą” kończąc ją np. za 3 lata. Wystarczy spojrzeć jak przez 3 lata zmieniły się pensje.

Alternatywne podejście polega na ocenie atrakcyjności projektu w danym miejscu. Wyliczamy na tej podstawie tzw. wymuszoną wartość sprzedaży dając możliwość sfinansowania projektu, który w ocenie banku będzie warto minimalnie określoną kwotę. Bank wypłacając środki w transzach każdą wypłatą podnosi wartość swojego zabezpieczenia, które jest już „wmurowane w grunt”. Jeśli dołożymy do tego minimalne, możliwe do spełnienia bez zabijania rentowności, wymogi sprzedażowe dochodzimy do momentu, w którym finansowanie inwestycji jest łatwiejsze do zrealizowania. Na marginesie wspomnę o częstym modelu, w którym działają nasi Klienci związanym z realizacją inwestycji i sprzedażą na samym końcu, kiedy budynek już stoi. Model częsty szczególnie w segmencie premium – można wówczas uzyskać lepsze ceny.

Przeczytaj również

✓ Pozytywna decyzja finansowa dla nowego hotelu

✓ Pozyskaliśmy finansowanie dla kameralnego projektu deweloperskiego

✓ Gwarancje ubezpieczeniowe a bankowe

Ostatnio pozyskaliśmy

Pozyskanie 52 mln zł na finansowanie projektu Wyspa Solna w Kołobrzegu (finansowanie konsorcjalne), finansowanie budowy oraz finansowanie VAT.

Pozyskanie 16 mln zł obligacji korporacyjnych dla Rafinerii.

Pozyskanie 16 mln zł obligacji korporacyjnych dla inwestycji Premium we Wrocławiu w dzielnicy Oporów.

Pozyskanie 25 mln zł dla Grupy zajmującej się finansowaniem budownictwa drogowego na wykup wierzytelności z dużym dyskontem.

Pozyskanie 37,5 mln zł na budowę inwestycji Bikeowe Beskidy w Szczyrku – 117 lokali w condohotelu.

Pozyskanie 110 mln zł dla firmy deweloperskiej na budowę kompleksu budynków w Warszawie.

Pozyskanie 10 mln zł dla firmy Silesia Space zajmującej się najmem na zakup pawilonów handlowych pod wynajem na Śląsku.

Pozyskanie 7 mln zł dla firmy Silesia Space zajmującej się najmem na zakup kamienicy.

Pozyskanie 7 mln zł dla Grupy Neocity z Wrocławia na zakup banku ziemi – pozyskane w formie obligacji korporacyjnych.

Pozyskanie 5 mln zł dla spółki Wyspa Solna na uzupełnienie wkładu własnego do kredytu deweloperskiego.

Pozyskanie 2 mln zł na zakup nowej siedziby dla firmy zajmującej się produkcją reklam oraz stoisk targowych.

Pozyskanie 4 mln zł na budowę pensjonatu Old Bear w Dolinie Strążyska w Zakopanem.

Pozyskanie 1,8 mln zł na realizację inwestycji polegającej na budowie 10 lokali w Borówcu dla firmy KJ Karol Janowiak.

Pozyskanie 2,5 mln zł dla firmy MGM Resort na realizację budowy pensjonatu w Krynicy Zdroju.

Pozyskanie 4 mln zł dla spółki Asset jako wsparcie budowy apartamentowca nad Bałtykiem oraz uzupełnienie wkładu do kredytu deweloperskiego.

Pozyskanie 2,5 mln zł na finansowanie bieżące dla stoku Pietkiewiczówka w Szklarskiej Porębie.

Pozyskanie środków w wysokości 2,5 mln zł dla aparthotelu położonego w Sopocie.

Pozyskanie środków z ARP na rozbudowę fabryki techniki sanitarnej.

Pozyskanie środków z ARP w wysokości 5 mln zł na rozbudowę zakładu produkującego łódki dla firmy Vanquish.