Kiedy najlepiej zacząć pracę nad gwarancją dla kontraktu budowlanego?

Pracujemy obecnie – a raczej być może będziemy pracować, jeśli Klient zaakceptuje warunki współpracy oraz jej cenę – nad 2 gwarancjami kontraktowymi dla wykonanych już i zamkniętych prac budowlanych.

Odbiorcą końcowym był duży deweloper logistyczny działający głównie na południu Polski. Firma wykonawcza z kolei średniej wielkości, kilkadziesiąt milionów przychodu rocznie. Kontrakty zamknięte ponad rok temu. Zatrzymania na okres powykonawczy na poziomie pięciu procent – około miliona złotych wyfakturowanych, opodatkowanych pieniędzy wiszące w powietrzu (a raczej pozostawione w obrocie u inwestora na okres 36 miesięcy).

Klienci trafili z polecenia z intencją odzyskania pieniędzy. Rozmawiali wcześniej z kilkoma brokerami ubezpieczeniowymi. Z jakiś niejasnych dla mnie przyczyn nie udało się wystawić gwarancji ubezpieczeniowej w takiej sytuacji. Bo za późno… Nie jest za późno a sytuacja jest do opanowania – pod warunkiem posiadania dobrych relacji z zamawiającym.

Ale nie o tym ten wpis miał być.. Miał być o tym kiedy warto zacząć myśleć o przygotowaniu gwarancji.

Odpowiedź jest krótka.

Jak najszybciej. Kropka. W zasadzie temat wyczerpany.

Tak wskazuje doświadczenie wielu kontraktów. Nie będę uzasadniać dlaczego warto to robić jak najszybciej. Podam natomiast przykłady, z których jasno wynika, że opóźnianie tego procesu to zły pomysł.

1. Problemy na budowie. Na początku problemów nigdy nie ma. Pojawiają się w trakcie. Jeśli poczekamy na wystawienie gwarancji w czasie, może się okazać, że niestety ale nie będziemy wstanie np. zagwarantować ubezpieczycielowi, że kontrakt jest realizowany bez problemów i nie stwarza nadmiernego ryzyka.
2. Pogorszenie sytuacji. Dzisiaj nasza kondycja może być dobra. Ale może też się w czasie pogorszyć. Drzwi były otwarte ale się zamknęły. Najbardziej ekstremalny przykład, który mi przyszedł do głowy to covid, kiedy w pewnym momencie duży ubezpieczyciel wstrzymał wystawianie gwarancji dla całej branży budowlano-montażowej.
3. Pogorszenie sytuacji. Dzisiaj nasza kondycja może być dobra. Ale może też się w czasie pogorszyć. Drzwi były otwarte ale się zamknęły. Najbardziej ekstremalny przykład, który mi przyszedł do głowy to covid, kiedy w pewnym momencie duży ubezpieczyciel wstrzymał wystawianie gwarancji dla całej branży budowlano-montażowej.
4. Brak pozycji negocjacyjnej. Kiedy negocjujemy cały kontrakt, uzgodnienie treści gwarancji jawi się jako taki przyjemny dodatek. Zróbmy to wówczas. Wiele razy widziałem jak podejście potencjalnego beneficjenta gwarancji usztywniało się w czasie.
5. Brak środków u beneficjenta. Kiedy już pierwsza faktura jest zabezpieczona gwarancją, środki są przygotowane do wypłaty. Często widywałem sytuację (szczególnie u mniejszych inwestorów), gdzie brak było rezerw na wypłaty zatrzymań, a pieniądze po prostu trafiały do obrotu. Kiedy po pół roku od rozpoczęcia kontraktu Klient przychodził z gwarancją, nie było już opcji na zamianę kaucji na gwarancję.
6. Problemy na budowie. Na początku problemów nigdy nie ma. Pojawiają się w trakcie. Jeśli poczekamy na wystawienie gwarancji w czasie, może się okazać, że niestety ale nie będziemy wstanie np. zagwarantować ubezpieczycielowi, że kontrakt jest realizowany bez problemów i nie stwarza nadmiernego ryzyka.

Największym oczywiście problemem jest ściąganie kaucji kiedy już kontrakt jest dawno zamknięty. Do połowy okresu gwarancji (18 miesięcy z 36 dla przykładu) nie stanowi to większego problemu. Powyżej tej granicy można traktować takie przypadki jako bardzo duże odstępstwo od zasady.

Mam nadzieję, że Klient, o którym pisałem na wstępie zdecyduje się nie tylko na podjęcie tematu zaległych kaucji ale popracujemy od razu nad gwarancjami na realizowane obecnie oraz przyszłe kontrakty.

Przeczytaj również

✓ Pozytywna decyzja finansowa dla nowego hotelu

✓ Pozyskaliśmy finansowanie dla kameralnego projektu deweloperskiego

✓ Gwarancje ubezpieczeniowe a bankowe

Ostatnio pozyskaliśmy

Pozyskanie 52 mln zł na finansowanie projektu Wyspa Solna w Kołobrzegu (finansowanie konsorcjalne), finansowanie budowy oraz finansowanie VAT.

Pozyskanie 16 mln zł obligacji korporacyjnych dla Rafinerii.

Pozyskanie 16 mln zł obligacji korporacyjnych dla inwestycji Premium we Wrocławiu w dzielnicy Oporów.

Pozyskanie 25 mln zł dla Grupy zajmującej się finansowaniem budownictwa drogowego na wykup wierzytelności z dużym dyskontem.

Pozyskanie 37,5 mln zł na budowę inwestycji Bikeowe Beskidy w Szczyrku – 117 lokali w condohotelu.

Pozyskanie 110 mln zł dla firmy deweloperskiej na budowę kompleksu budynków w Warszawie.

Pozyskanie 10 mln zł dla firmy Silesia Space zajmującej się najmem na zakup pawilonów handlowych pod wynajem na Śląsku.

Pozyskanie 7 mln zł dla firmy Silesia Space zajmującej się najmem na zakup kamienicy.

Pozyskanie 7 mln zł dla Grupy Neocity z Wrocławia na zakup banku ziemi – pozyskane w formie obligacji korporacyjnych.

Pozyskanie 5 mln zł dla spółki Wyspa Solna na uzupełnienie wkładu własnego do kredytu deweloperskiego.

Pozyskanie 2 mln zł na zakup nowej siedziby dla firmy zajmującej się produkcją reklam oraz stoisk targowych.

Pozyskanie 4 mln zł na budowę pensjonatu Old Bear w Dolinie Strążyska w Zakopanem.

Pozyskanie 1,8 mln zł na realizację inwestycji polegającej na budowie 10 lokali w Borówcu dla firmy KJ Karol Janowiak.

Pozyskanie 2,5 mln zł dla firmy MGM Resort na realizację budowy pensjonatu w Krynicy Zdroju.

Pozyskanie 4 mln zł dla spółki Asset jako wsparcie budowy apartamentowca nad Bałtykiem oraz uzupełnienie wkładu do kredytu deweloperskiego.

Pozyskanie 2,5 mln zł na finansowanie bieżące dla stoku Pietkiewiczówka w Szklarskiej Porębie.

Pozyskanie środków w wysokości 2,5 mln zł dla aparthotelu położonego w Sopocie.

Pozyskanie środków z ARP na rozbudowę fabryki techniki sanitarnej.

Pozyskanie środków z ARP w wysokości 5 mln zł na rozbudowę zakładu produkującego łódki dla firmy Vanquish.