Trzy radykalnie różne przypadki związane z finansowaniem branży deweloperskiej

Ostatni czas przyniósł sporo intensywnej pracy nad szeregiem projektów, które ręka w rękę z naszymi Klientami prowadzimy. Pojawiło się też sporo nowych zapytań i przypadków wymagających indywidualnego podejścia. Z kreatywnością i dopasowaniem się do sytuacji Klienta nie mamy żadnego problemu także wytyczyliśmy dwie zupełnie różne ścieżki dojścia do tego samego celu – uzyskania środków na rozwój firmy.

Przypadek pierwszy dotyczy finansowania budowy sporego budynku w polskich górach. Firma z Krakowa działa od wielu lat na rynku, w zupełnie innej branży związanej z handlem. Prowadzi także hotel i szereg pomniejszych biznesów. Pomysł na budowę pojawił się jako odpowiedź na zmieniające się warunki rynkowe oraz chęć zdywersyfikowania działania.

Plusy? Klient posiada grunt z pozwoleniem na budowę – wkład własny, który możemy dosyć elastycznie wycenić. Minusy? Brak doświadczenia w branży i potencjalnie pojawiający się w tym przypadku wymóg przedsprzedaży, który z gruntu zabija rentowność na znacznej części projektu. Przedsprzedaż to nic innego jak sprzedaż lokali (w formie umowy przedwstępnej naturalnie) przed rozpoczęciem inwestycji, na promocyjnych warunkach cenowych. Promocyjne warunki cenowe oznaczają z kolei … sprzedaż na w zasadzie zerowej marży. Omijamy takie sytuacje.

Rozwiązanie? Kredyt deweloperski w banku, który elastycznie wyceni posiadany wkład własny a zamiast przedsprzedaży zabijającej biznes będzie chciał dodatkowe zabezpieczenie, które Klient jest wstanie przedstawić. Dbamy w ten sposób o wyższą marżę na projekcie dając dodatkowe zabezpieczenie dla banku.

Przypadek drugi. 

Firma deweloperska z długą tradycją ze Śląska. Kilkadziesiąt zrealizowanych inwestycji. Budynki mniejsze i większe. Szeregowce, bliźniaki, bloki, osiedla. Potrzebują zbudować budynek biurowy na obrzeżach strefy ekonomicznej. Posiadają grunt z pozwoleniem, know how jak zbudować efektownie ale też efektywnie oraz dodatkowo spory zastrzyk gotówki, który Klienci mogą zaangażować w projekt.

Problem? Niejasny scenariusz wyjścia z biznesu. Klient zakłada brak sprzedaży na etapie budowy, dopuszcza jednak taką możliwość. Klient zakłada, że będzie budynek wynajmować ale jednak jest też inna opcja – sprzedaż gotowego produktu. Wyzwaniem jest zatem odpowiednie uszycie biznesplanu, żeby wykazać źródło spłaty zobowiązania i synchronizacja rozwiązania finansowego z elastycznymi planami Klienta co do przedmiotu inwestycji.

Przypadek trzeci. 

Dynamicznie (nawet bardzo) rozwijający się deweloper z okolic Poznania. Kilkanaście zrealizowanych i realizowanych inwestycji. Jedna z inwestycji

sprzedaje się wolniej niżby mogła (zawsze chcemy, żeby akurat ten element szedł szybciej). Budynek stoi. Zbudowany za gotówkę. Za dwa miesiące pozwolenie na użytkowanie i możliwość wydzielenia lokali. W związku z kolejnymi inwestycjami pojawiła się potrzeba szybkiego uwolnienia gotówki.

Problem? Brak produktu dedykowanego takim sytuacjom oraz brak wydzielenia lokali- wszystko mamy obecnie na jednej księdze wieczystej gdzie w związku ze sprzedażą, są też wpisane roszczenia o wyodrębnienie bezciężarowe mieszkań.

Rozwiązanie: elastyczny kredyt na refinansowanie poniesionych kosztów – konkretnych faktur dla GW, zgrabne dogranie kooperacji pomiędzy bankiem spółdzielczym, który będzie refinansować wydatki a bankiem prowadzącym rachunki powiernicze. Musimy przy okazji zabezpieczyć źródło spłaty podporządkowując kolejne sprzedane lokale pod spłatę kredytu. W efekcie z ponad 10 milionów złotych wartości, która pozostała do upłynnienia ze sprzedaży mieszkań uwolnimy dzisiaj jednym ruchem 6 milionów. Koszt odsetek w tym przypadku będzie pokryty ze wzrostu wartości sprzedawanych lokali (które szacujemy na kolejne 12 miesięcy biorąc pod uwagę obecną dynamikę), a uwolniony kapitał będzie można zainwestować w kolejne projekty już dzisiaj.